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界面新闻记者 | 王妤涵
2025年末的深圳楼市，被一波豪宅热销潮彻底点燃。短短一个月内，位于深圳湾的四大豪宅项目接力开盘，屡屡刷新纪录。
12月初，后海核心区的“深圳湾澐玺”项目率先登场，单日狂揽130亿元的销售额，一举创下全国单盘单日成交纪录；紧接着在12月16日，联泰超总湾公寓项目开盘，套均总价约6096万元，首推125套房源当天去化率达76%，实现销售额53亿元。
12月28日，同样坐拥深圳湾视野的“中信城开信悦湾”开盘，两小时销售额突破100亿元，其中顶复席位开盘1小时即告售罄，最高单价触及38万元/㎡；次日，年度压轴项目“后海招商玺”开盘，首批40套房源当日全部售罄，收金约13.6亿元；四大豪宅项目短时间内合计收金约300亿元。
豪宅市场的火爆盛况，也传导至整个深圳楼市，带动市场情绪稳步回暖，部分二手房业主的信心与预期也明显增强，最终推动12月深圳楼市迎来年末“翘尾”行情。
界面新闻记者从深圳乐有家研究中心处了解到，12月份深圳有11个片区挂牌价微涨，罗湖、福田居多，包括罗湖蔡屋围、万象城、笋岗、福田黄木岗、岗厦等，涨幅多在1%左右，成交量上涨也是改善置换好时机，挂牌价仍以小幅下调为主，对于诚意客户，业主也愿意给予让利。
然而，这场顶豪盛宴并非市场全面复苏的信号。中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅在接受界面新闻采访时指出：“年末深圳豪宅市场的火热并非偶然”，而是“土地稀缺性、高净值人群资产配置需求和政策精准调控三重因素共振的结果，并非全面普涨信号。”
“以深圳湾澐玺项目为例，从现象来看，深圳湾澐玺单盘单日销售额突破130亿元，刷新全国纪录，500-700㎡亿元级大户型率先售罄，印证‘越稀缺越抢手’的豪宅逻辑。”
这背后的核心原因有三个方面：一是地段稀缺性，深圳湾后海总部基地近12年唯一纯住宅用地等核心标的，叠加产业集群带来的高净值人群聚集，形成刚性需求支撑；二是价格倒挂优势，部分豪宅备案价较同片区二手房低3-10万元/㎡，性价比凸显；三是资产配置需求，在宏观环境下，核心城市优质不动产成为高净值人群的避险工具，深圳只是这一趋势的集中体现。
“这种现象既是市场分化的表现，也是深圳作为大湾区核心引擎城市价值重估的信号。”孙红梅表示。
从全年视角来看，2025年的深圳楼市仍然处于“筑底企稳”阶段。“市场正在调整中逐步回归理性，为2026年可能的企稳回升奠定基础。”孙红梅总结道。从时间线来看，2025年深圳楼市成交轨迹概括为“一季度升温、二季度平稳、9·5新政后三季度大幅增长、四季度继续翘尾”，其中9·5新政的出台成为改变市场走向的关键节点。
一季度市场率先迎来“小阳春”，成交量显著回升，房价延续“止跌回稳”态势；进入二季度，市场热度有所回落，呈现平稳运行特征，核心区优质房源成为成交主力，外围区则开始显现去化压力。
9月5日，深圳出台重磅楼市新政，成为全年市场的重要转折点。此次新政创新性地实施差异化限购政策，将全市划分为三个调控区域：福田、南山和宝安新安街道为核心区，保持原有政策；罗湖、宝安大部分区域对深户及有1年社保的非深户取消限购；盐田、大鹏新区则彻底取消限购；新政同时降低了二套房贷款首付比例和利率，据测算，购买总价800万的二套房，贷款30年可节省利息51万元。
新政发力下，三季度深圳楼市成交实现大幅增长，潜在购房需求被加速激活，核心区与限购放松区域的项目关注度显著提升；随着政策效果持续释放，叠加年末房企推盘营销力度的加大，四季度市场继续“翘尾”，年末豪宅项目的集中热销成为最显著特征。
市场的分化在2025年表现得尤为明显，核心区与外围区呈现“冰火两重天”的格局。南山、福田核心区域的优质新房去化率普遍超过80%，部分热门项目甚至需要摇号抢购；而龙岗、坪山等外围区域则面临较大的去化压力，部分刚需盘价格较年初下降5%-8%。
土地市场的分化比楼市更为显著。2025年深圳土地供应延续“缩量提质”的核心思路，全年共成交12宗住宅用地，总成交金额290.9亿元，平均溢价率升至32.81%，创近六年来新高，但成交建面同比下滑21.4%，为近五年最低值。
展望2026年，深圳楼市仍有大量项目待入市。据深圳中原研究中心统计，2026年深圳潜在入市住宅项目达156个，多集中在龙华、宝安、龙岗、南山等区域。其中不少位于核心区域，如南山中心区的金桃园大厦二期、前海的湾涛世纪公馆等。部分项目已是现房/准现房状态，为市场提供了更多选择。
“深圳楼市或将延续‘总量企稳、结构深化、价值回归’的走势”，孙红梅指出。结构性机会仍集中在核心领域，政策优化、成交复苏、品质竞争将成为市场关键词。
政策端仍有优化空间。非核心区限购可能进一步放宽，房贷利率、首付比例存在下调潜力，保障房与商品房 “双轨制”加速成型，分流中低端需求。
成交端总量有望温和复苏。在政策红利与市场需求共同作用下，2026年深圳楼市成交总量将较2025年有所回升，但区域分化将进一步加剧。核心区优质改善盘、品质次新房的流动性将显著优于远郊刚需盘。从需求结构看，改善型需求与资产配置型需求将成为商品房市场主力。
供应端将延续“少量优质、严格管控”的常态。核心区 “少量优质宅地+严格品质管控” 将成为常态，高溢价成交态势会持续，现房销售模式的适用范围将进一步扩大。随着行业竞争从“规模比拼”转向 “品质比拼”，“好房子”的品质溢价将进一步凸显。这也标志着深圳楼市正步入以价值回归为核心的新发展阶段。
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