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作者丨唐韶葵
编辑丨张伟贤
12月18日，恒隆集团（00010.HK）、恒隆地产（00101.HK）联合公告，集团行政总裁卢韦柏将于2026年8月31日前荣休。恒隆集团董事会表示，现正进行全面的甄选程序，以物色卢韦柏的继任人。卢韦柏将以“待定的正式岗位，继续为本集团提供顾问支持。”
（图片来源：港交所官网）
这一变动距恒隆集团及恒隆地产前主席陈启宗2024年退任仅一年有余，标志着恒隆正式进入以陈文博为核心的第三代管理团队全面掌舵时代。面对股价从2019年18港元多/股的高位腰斩至8元多/股的区间，以及行业结构性调整与公司战略转型并行的复杂局面，谁将成为恒隆新任CEO，带领公司走出低谷？
12月22日，恒隆集团收报15.33港元，涨0.13%；恒隆地产收报8.78港元，跌2.23%。
第三代接班又起波澜
恒隆的管理层交替并非猝不及防。2024年4月，42岁的陈文博正式接替执掌集团33年的陈启宗，成为恒隆集团及恒隆地产双料董事长，完成了家族第三代的核心交接。这位从基层岗位起步、主导过上海港汇恒隆广场翻新改造的接班人，上任后迅速推进“恒隆V.3”战略落地，与卢韦柏共同开启了集团从“重资产扩张”向“存量优化”的转型。
如今恒隆宣布卢韦柏荣休，被业内视为这一转型阶段的自然过渡——正如陈文博在声明中所言，卢韦柏不仅带领集团应对了行业重大挑战，更奠定了V.3战略的基础，而这一战略将成为恒隆未来数十年的增长引擎。
从恒隆内地布局轨迹不难看出，这家港资“老钱”当前局面的形成有着清晰脉络。自2012年起，恒隆进入内地大规模拿地期，在上海、杭州、昆明等核心城市布局多个重资产综合体，开启了“恒隆V.2”时代的扩张浪潮。
2021年以来，中国地产行业调整与奢侈品消费下滑形成叠加冲击，让这家坚守顶奢商场运营定位的企业业绩承压。
公告显示，2025年上半年，恒隆地产内地物业租赁收入下滑2%至31.99亿港元，营业利润同步下滑2%；旗舰项目上海恒隆广场租出率从长期100%降至98%，上半年销售仍下滑8%。虽然较2024年同期23%跌幅和2024年全年22%的跌幅收窄，但仍处于下滑通道。而此前该物业商场租出率长期保持100%，且一铺难求。
值得关注的是，去年，公司股价更是创下2008年金融危机以来新低，较2019年高位缩水超50%。恒隆集团及恒隆地产的市值管理，更是近两年来被投资者额关注较高的话题。
市场压力之下，恒隆启动战略应变。2025年中期业绩报告中，集团首次宣布不再区分“高端”与“次高端”商场类别，标志着其告别死守定位的经营逻辑，转向更灵活的客群适配策略。
今年10月9日，恒隆地产公布了旗下内地及香港物业组合在国庆黄金周前四日（10月1日至4日）的初步营运数据。数据显示，内地物业组合的总租户销售额较去年同期增长约15%。10月1日当天，销售额同比增长逾20%，约七成营运商场录得双位数增长。其中，上海港汇恒隆销售增加50%，武汉恒隆销售增加70%。
与此同时，陈文博主导的V.3战略在今年下半年开始加速落地：半年内接连拿下上海梅龙镇广场、杭州百货大楼、无锡新世界百货三个长租项目，以轻资产模式整合存量物业，实现核心商圈规模扩张——上海南京西路物业组合总建面将增至31.23万平方米，无锡恒隆零售面积扩大38%，杭州项目新增40%零售空间。
分析人士指出，这种“不盲目开拓新城市，聚焦现有项目扩容”的路径，既延续了恒隆的核心商圈优势，也回应了陈启宗此前“避免过早入市、善用资金”的告诫。
但第三代管理团队面临的挑战依然不小。除零售消费增长面临不确定性外，中期来看，办公楼市场持续承压。今年上半年，恒隆内地办公楼收入下滑5%，市场竞争进一步加剧。
轻资产转型也伴随着新考验。杭州百货大楼南、北楼物业（前身为武林银泰B、C馆）、无锡原新世界百货、上海南京西路1038号项目（前身为梅龙镇广场）等项目需投入巨额资金改造，老物业结构老化、工期控制、成本超支等风险不容忽视；业态平衡更是关键——如何在引入潮奢、体验消费以吸引客群的同时，守住高端核心调性，避免原有客群流失，将是对运营能力的重大考验。
此外，分析人士还认为，现年54岁的卢韦柏自2018年中开始担任恒隆集团首席执行官，经历了从第二代掌舵人向第三代交接的关键期，也充分体现了港资开发商普遍延续的“家族传承+职业经理人辅助”的治理模式。如今，CEO继任者的甄选与磨合、管理团队的稳定性，也将影响恒隆轻资产转型战略执行的连贯性。
知名商业品牌高管变动潮起
值得注意的是，当前全球商业中高端品牌领域正迎来高管变动潮。LVMH任命 Laura Burdese 为旗下意大利高级珠宝品牌 BVLGARI（宝格丽）的新任首席执行官。Salomon（萨洛蒙）全球首席品牌官 Scott Mellin 宣布将于2026年4月离职。Puma（彪马）企业传播高级总监 Kerstin Neuber 也已离职，目前由Puma现任企业传播团队的负责人 Robert-Jan Bartunek 暂时接替这一职务。
中高端商业品牌乃至奢侈品牌企业近期均有核心管理层调整，引发业内对行业格局变化的猜想，这也为恒隆新任管理层的品牌合作谈判增添了不确定性。
2021年，在被媒体问及恒隆集团在房地产调整期的收购策略时，恒隆集团第二代接班人陈启宗曾强调，彼时的市场环境与以往不同，需谨慎应对。他强调，行业问题的解决方案在于“结构改进”与“硬件科技发展”。
这也为陈文博接班后面临的挑战作了一定铺垫：如何在守住高端商业基本盘的同时，加速V.3战略落地见效，将存量改造的规模优势转化为实实在在的利润增长；如何在消费转型浪潮中，平衡品牌调性与市场需求，重构高端商业的核心竞争力；如何在股价低迷、市场信心不足的背景下，以稳健业绩重塑投资者信任。
但恒隆的转型也有支撑，即核心商圈的稀缺价值仍在。
上海静安区推动南京西路向全域高端消费带转型的政策红利、杭州等新一线城市的消费潜力，为恒隆的存量焕新提供了支撑。卢韦柏今年10月接受媒体采访时披露，恒隆在昆明的尚义街改造（商场+街区）之后，客流量增长了15%，印证V.3战略的可行性。卢韦柏还透露，杭州恒隆广场零售预租率已达83%，办公楼E座作为首批开业单元已全幢租出。卢因此也希望能见证2026年4月杭州恒隆广场顺利开业。
据公告披露，卢韦柏将会在2026年8月1日退休，但也期待其继续为集团提供顾问支持。这意味着，卢韦柏会为管理层交接留出缓冲期。而恒隆集团及恒隆地产的CEO人选甄选进程也将迎来市场关注，继任者能否承接战略共识、应对多重挑战，将决定这家港资“包租公”能否顺利转型，穿越周期。
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